Nejvyšší soud se vyjádřil k další z otázek tykajících se nároků vyplývajících z neoprávněného užívání nemovitosti.
V nedávném rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3353/2024 se Nejvyšší soud zabýval situací, která v praxi není nijak výjimečná – neoprávněným užíváním nemovitosti třetí osobou. Konkrétně se jednalo o situaci, kdy podnájem překročil své meze. V centru sporu stála otázka, zda se vydání bezdůvodného obohacení podle § 2994 občanského zákoníku může domáhat i nájemkyně, nebo pouze vlastník. Verdikt? Aktivní legitimaci má výhradně vlastník. Rozhodnutí také mj. připomíná, že je nutné klást důraz na rozlišování mezi věcnými a obligačními právy.
Žalobkyně, společnost E. s.r.o., si pronajala dvě jednotky na základě nájemní smlouvy s tehdejší vlastnicí, společností S. a. s. Nájemní vztah trval již od roku 2011. O pět let později přenechala nájemkyně (žalobkyně) tyto jednotky k užívání dál, když uzavřela podnájemní smlouvu se společností DC., s.r.o. (žalovaná 1). Podnájem měl sloužit k podnikání. Realita byla ovšem jiná. Jednotky po celou dobu podnájmu fakticky obývali manželé s dětmi (žalovaní 2 a 3) za účelem bydlení. Manželé jednotky užívali během trvání podnájmu i po jeho skončení v červnu 2020. A dokonce i přes výzvy k vyklizení v jednotkách zůstali až do listopadu téhož roku.
Žalobkyně v řízení požadovala přes 3,6 milionu Kč. Nárokovaná částka se skládala ze dvou položek. Více než 1,3 milionu Kč tvořily platby za podnájemné a služby během trvání podnájmu, zbytek představovala náhrada za užívání nemovitostí po jeho skončení.
Obvodní soud přiznal žalobkyni nárok na plnění pouze vůči žalované 1, tedy podnájemkyni. Nárok vůči manželům, kteří jednotky fakticky obývali, zamítl. Městský soud v Praze tento závěr částečně potvrdil. Žalobkyně podle něj neměla nárok na úhradu podnájemného a služeb za dobu trvání podnájmu vůči manželům. Ve zbytku však věc vrátil k novému projednání. Žalobkyně se následně s dovoláním obrátila na Nejvyšší soud.
Jádro sporu se týkalo výkladu § 2994 občanského zákoníku. Toto ustanovení upravuje situaci, kdy někdo (odborně označovaný jako disponent, kterým v projednávané věci byl podnájemce) neoprávněně přenechá věc jinému k užívání nebo požívání, přičemž uživatel není v dobré víře. V takovém případě má vlastník, coby ochuzený, právo požadovat vydání bezdůvodného obohacení po konečném uživateli.
Nájemkyně, nyní už v postavení dovolatelky, tvrdila, že i ona by měla být v daném případě považována za ochuzeného, kterému svědčí nárok na vydání bezdůvodného obohacení. Argumentovala výkladem, že § 2994 občanského zákoníku rozšiřuje ochranu i mimo rámec vlastnického práva.
Nejvyšší soud však jejím argumentům nepřisvědčil a dovolání zamítl. Zdůraznil, že smyslem právní úpravy je ochrana věcného práva vlastníka, nikoli obligačního práva nájemkyně. Nájemkyně, která byť věc legálně užívala na základě platné nájemní smlouvy, nemůže sama využít ochranu podle § 2994 občanského zákoníku.
Právo nájemkyně bylo totiž pouze obligační. Nájemkyně své užívací oprávnění realizovala mimo jiné tím, že uzavřela podnájemní smlouvu. Pokud podnájemce, kterého si nájemkyně vybrala, věc přenechal dále bez oprávnění třetí osobě, odpovědnost vůči vlastníkovi nesla stále nájemkyně. Právní vztah mezi nájemkyní a neoprávněným uživatelem tak nemohl představovat základ pro přímé uplatnění nároku z bezdůvodného obohacení podle § 2994 občanského zákoníku. Nájemkyně sice mohla utrpět újmu, ale náhrady se mohla domáhat pouze vůči podnájemci, nikoli vůči faktickému uživateli.
Rozsudek přináší další vyjasnění do vztahů mezi vlastníky, nájemci, podnájemci a faktickými uživateli nemovitostí. Potvrzuje, že § 2994 občanského zákoníku je nástrojem ochrany vlastnického práva a že aktivní legitimace je omezena pouze na vlastníka, případně spoluvlastníka věci. Nájemci se nemohou dovolávat tohoto ustanovení, ani když se cítí být faktickými ochuzenými, a musí proto hledat nápravu v rámci smluvních vztahů, které sami vytvořili.