V rozsudku ze dne 2. 10. 2024, sp. zn. 23 Cdo 201/2024, Nejvyšší soud připomněl, podle jakých pravidel se určuje sleva z kupní ceny podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
O co šlo? Žalobci koupili od žalovaných pozemky, které byly inzerovány jako vhodné pro výstavbu rodinných domů. Před koupí žalovaní získali souhlas stavebního úřadu pro využití pozemků k zástavbě. Jeden z pozemků žalobci následně prodali manželům, kteří na něm plánovali stavbu rodinného domu. Během stavebních prací manželé objevili pod povrchem pozemku navážku, suť a skládku, přičemž stavebně vhodná zemina byla až v hloubce 2,7 metrů. Kvůli tomu museli vynaložit 165 019 Kč na sanaci pozemku a tuto částku si nechali uhradit od žalobců jako slevu z kupní ceny. Žalobci se poté domáhali stejné slevy od žalovaných, avšak neúspěšně.
Soudy shodně uznaly nárok žalobců na slevu z kupní ceny, lišily se však v určení její výše. Soud prvního stupně přiznal slevu 165 019 Kč na základě cenové kalkulace zhotovitele sanačních prací, který tuto částku vyčíslil jako nutné náklady na uvedení pozemku do bezvadného stavu umožňujícího stavbu domu. Odvolací soud však stanovil limit slevy podle ceny pozemku. Odvolací soud vycházel z toho, že pozemek o výměře 4 807 m² byl zakoupen za 1 650 000 Kč, což odpovídá ceně 343,25 Kč/m². Protože vada byla zjištěna na ploše 80 m², maximální sleva mohla dle názoru odvolacího soudu činit 27 460 Kč. S ohledem na charakter a rozsah vady navíc odvolací soud považoval za přiměřenou slevu pouze 50 % z této částky, tedy 13 730 Kč.
Výsledek odvolacího řízení se žalobcům pochopitelně nelíbil a ti se proto obrátili na Nejvyšší soud. Jeho úkolem bylo posoudit, jakým způsobem se určí sleva z kupní ceny pozemku v případě vad (části) pozemku. Zabýval se zejména tím, zda má být sleva vztahována pouze na část pozemku dotčenou vadou, nebo na celý pozemek jako celek, jakým způsobem lze při výpočtu slevy zohlednit poměr ceny a výměry pozemku či zda lze slevu z kupní ceny určit podle kalkulace sanačních nákladů.
Nejvyšší soud připomněl, že občanský zákoník neobsahuje žádné obecné pravidlo pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny. Otázka výše slevy proto závisí na soudním uvážení a individuálních okolnostech každého případu a zejména sledování pravidla zachování ekvivalence plnění.
„Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená) než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou.“